个人住房贷款余额增速两年回落 18年房地产贷款增加6.45万亿

原题目:小我住房贷款余额增速两年回落 18年房地产贷款增添6.45万亿

1.小我住房贷款余额增速两年回落 18年房地产贷款增添6.45万亿

在房地产市场“严控”的布景下,房地产信贷情形是市场的核心之一。中国国民银行查询拜访统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据宣布会上回应新京报记者提问时指出,2018年房地产贷款增速呈现安稳回落。阮健弘先容,截至2018年底,国民币房地产贷款余额为38.7万亿元,同比增加20%,增速比2017年回落0.9个百分点;全年房地产贷款增添6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比2017年占比程度低1.2个百分点,比2016年低4.9个百分点。

2.没有特点财产 何来特点小镇

特点小镇是新型城镇化与村落振兴的主要联合点,也是增进经济高质量成长的主要平台。让特点小镇真正“特”起来,应缭绕特点主导财产形成财产聚链生态圈,安身分歧地舆区位,走出差别化成长之路。

3.公租房资产治理原则明白:所有权和应用权相分别

1月15日,财务部与住房城乡扶植部结合印发了《公共租赁住房资产治理暂行措施》(下称《暂行措施》)。依据《暂行措施》,公租房资产治理的原则包含所有权和应用权相分别;公道设置装备摆设、高效应用、规范处理;资产治理与预算治理、绩效治理、财政治理相联合。《暂行措施》自2019年1月1日起施行。

4.房地产税改造 多个重点难点待解

房地产税分歧于房产税,是一个综合税收系统概念,涉及开辟、保有和买卖各个阶段。持久以来,房地产税受到普遍存眷,当局近年对其推出也积极亮相,但在现实操纵进程中进展却相对迟缓。2018年市场就曾热议房地产税将加速审议甚至出台,进进2019年,市场又有不雅点以为房地产税会在年内推出。笔者以为,房地产税改造是一个持久目的,将来一定要推出,但从操纵层面上看,年内可能加速立法,但落地以及履行依然基础没有可能性。

起源:中国经济网、新京报

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义务编纂:

个人住房贷款余额增速两年回落 18年房地产贷款增加6.45万亿

原题目:小我住房贷款余额增速两年回落 18年房地产贷款增添6.45万亿

1.小我住房贷款余额增速两年回落 18年房地产贷款增添6.45万亿

在房地产市场“严控”的布景下,房地产信贷情形是市场的核心之一。中国国民银行查询拜访统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据宣布会上回应新京报记者提问时指出,2018年房地产贷款增速呈现安稳回落。阮健弘先容,截至2018年底,国民币房地产贷款余额为38.7万亿元,同比增加20%,增速比2017年回落0.9个百分点;全年房地产贷款增添6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比2017年占比程度低1.2个百分点,比2016年低4.9个百分点。

2.没有特点财产 何来特点小镇

特点小镇是新型城镇化与村落振兴的主要联合点,也是增进经济高质量成长的主要平台。让特点小镇真正“特”起来,应缭绕特点主导财产形成财产聚链生态圈,安身分歧地舆区位,走出差别化成长之路。

3.公租房资产治理原则明白:所有权和应用权相分别

1月15日,财务部与住房城乡扶植部结合印发了《公共租赁住房资产治理暂行措施》(下称《暂行措施》)。依据《暂行措施》,公租房资产治理的原则包含所有权和应用权相分别;公道设置装备摆设、高效应用、规范处理;资产治理与预算治理、绩效治理、财政治理相联合。《暂行措施》自2019年1月1日起施行。

4.房地产税改造 多个重点难点待解

房地产税分歧于房产税,是一个综合税收系统概念,涉及开辟、保有和买卖各个阶段。持久以来,房地产税受到普遍存眷,当局近年对其推出也积极亮相,但在现实操纵进程中进展却相对迟缓。2018年市场就曾热议房地产税将加速审议甚至出台,进进2019年,市场又有不雅点以为房地产税会在年内推出。笔者以为,房地产税改造是一个持久目的,将来一定要推出,但从操纵层面上看,年内可能加速立法,但落地以及履行依然基础没有可能性。

起源:中国经济网、新京报

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洪泰基金创始人盛希泰:企业要备足粮草,保持流动性

原题目:洪泰基金开创人盛希泰:企业要备足粮草,坚持活动性

新京报快讯 (记者赵昱)“全中国没有人不关怀房地产,全世界会有良多人在关怀中国的房地产。”在“2019·攻守道暨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典”的运动现场,洪泰基金开创人、洪泰本钱控股董事长盛希泰表现,“中国房地产的情形是中国经济,甚至中国社会最年夜的变量。”

完美社会保障系统 树立长效机制

会上,盛希泰指出,今朝宽松货泉政策正在推高全球欠债,中国债务比率急速增加,“中国人没有租房的习惯,感到居者有其屋是天理。这10年、15年几乎是半被动、半自动被带进这个市场。”

“欠债率的增添必定会激发花费才能的制约。”对此,盛希泰表现,要树立加倍完美的社会保障轨制,削减欠债,增添社会资金的活动性,让老苍生与房地产市场“解绑”。

此外,盛希泰对中国今朝的整体经济情况变更颁发了本身的看法。他表现,中国事少数可以做较长效计划的国度之一。房地产在中国占的比重很年夜,在银行系统里占的比重也很年夜,全部欠债率比拟高,利钱累赘比拟重,导致了中国“债权经济”的近况。但短期内的涨跌不克不及代表整体的经济情况,树立长效的调节机制才是重点。

备足粮草 坚持活动性

盛希泰对2019年有4点预判。第一,市道上的钱会比2018年多。2017年、2018年钱过于“紧”,鉴于此刻的年夜情况,则须要把钱放出来。盛希泰同时指出,2019年年末或2020年年头会有新的变更。第二,股市有机遇。他幽默地指出,“每次股市有机遇,都是在尽看中发生盼望。”在良多人不敢进局房地产之时,资金势必会流进股市。第三,要下降期看值。盛希泰表现,依据今朝市场成长的近况,很难有像之前所存在的“广泛性”的机遇,是以,不管是企业仍是小我,都要寻求“个性成长”,恰当下降期看值。第四,盛希泰特殊表现,“要备足粮草,坚持活动性。”

新京报记者 赵昱 编纂 武新 校订 卢茜返回搜狐,查看更多

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洪泰基金创始人盛希泰:企业要备足粮草,保持流动性

原题目:洪泰基金开创人盛希泰:企业要备足粮草,坚持活动性

新京报快讯 (记者赵昱)“全中国没有人不关怀房地产,全世界会有良多人在关怀中国的房地产。”在“2019·攻守道暨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典”的运动现场,洪泰基金开创人、洪泰本钱控股董事长盛希泰表现,“中国房地产的情形是中国经济,甚至中国社会最年夜的变量。”

完美社会保障系统 树立长效机制

会上,盛希泰指出,今朝宽松货泉政策正在推高全球欠债,中国债务比率急速增加,“中国人没有租房的习惯,感到居者有其屋是天理。这10年、15年几乎是半被动、半自动被带进这个市场。”

“欠债率的增添必定会激发花费才能的制约。”对此,盛希泰表现,要树立加倍完美的社会保障轨制,削减欠债,增添社会资金的活动性,让老苍生与房地产市场“解绑”。

此外,盛希泰对中国今朝的整体经济情况变更颁发了本身的看法。他表现,中国事少数可以做较长效计划的国度之一。房地产在中国占的比重很年夜,在银行系统里占的比重也很年夜,全部欠债率比拟高,利钱累赘比拟重,导致了中国“债权经济”的近况。但短期内的涨跌不克不及代表整体的经济情况,树立长效的调节机制才是重点。

备足粮草 坚持活动性

盛希泰对2019年有4点预判。第一,市道上的钱会比2018年多。2017年、2018年钱过于“紧”,鉴于此刻的年夜情况,则须要把钱放出来。盛希泰同时指出,2019年年末或2020年年头会有新的变更。第二,股市有机遇。他幽默地指出,“每次股市有机遇,都是在尽看中发生盼望。”在良多人不敢进局房地产之时,资金势必会流进股市。第三,要下降期看值。盛希泰表现,依据今朝市场成长的近况,很难有像之前所存在的“广泛性”的机遇,是以,不管是企业仍是小我,都要寻求“个性成长”,恰当下降期看值。第四,盛希泰特殊表现,“要备足粮草,坚持活动性。”

新京报记者 赵昱 编纂 武新 校订 卢茜返回搜狐,查看更多

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信托业务风险管理智能化研究(三)

原题目:信任营业风险治理智能化研讨(三)

投前流程的智能化利用与落地

1.投前智能化利用的场景模式

截至2017 年底,行业信任资产范围为26.24万亿元,此中10% 的营业为房地产信任营业,是以房地财产务无论从范围仍是成熟水平来说均是比拟高的,故信任应先针对较成熟的房地财产务特色开辟智能化利用,经由过程房地产试点尔后慢慢推广至其他行业。

作为资金密集型行业,房地产具有投资周期长、投资范围年夜、区域性及政策性强等特征,由此决议了房地产类项目标风险影响身分比其他类投资项目更多,从项目自身、政策情况、市场情况、整体经济情况,到开辟商自身经营才能、客户购置偏好等均会影响房地产类项目标投资收益。

一是行业与宏不雅经济接洽慎密,受宏不雅经济形势及宏不雅调控影响较显明。因为房地产兼具花费品和本钱品属性,行业成长与经济、金融和社会平易近生有亲密关系。一方面,经济增加形势、收进程度以及就业状态城市对行业需求发生主要影响。另一方面,行业自身成长状态也在很年夜水平上影响着宏不雅经济。房地产作为当局重点管控行业,受到地盘、法令、财产、财务和货泉等诸多方面的调控政策影响。

二是区域分化显明,各地房地产市场存在较年夜差别性。我国地区广阔,东中西各版块资本天赋和经济成长状态差别宏大,各地房地产行业受到区位差别、经济成长程度、生齿活动、地盘供给以及“一城一策”等多方面身分的影响,市场分化显明,热门一二线和偏远三四线城市行业成长状态迥异。

三是资金投进量年夜,属典范的本钱密集型和高欠债行业。房地产是资金密集型行业,从房地产开辟供应到产物发卖,都严重依靠外部金融杠杆。在表内融资的同时,很多房企还涉及表外融资和平易近间融资,隐形欠债进一步推高了金融杠杆,增添了行业的偿债风险。当行业或金融政策收紧时,轻易遭受资金链断裂的活动性风险。充足懂得企业控股股东和现实把持人特色,尽量摸清企业现实欠债情形,是房地产风险治理投前阶段的一个重点和难点。

四是营业周期和结算周期长,财政报表波动性年夜且存在滞后性。房地产的营业周期和结算周期较长,但财政报表依照管帐准则请求仍以年度为周期编制,很难反应企业完全的营业周期和财政周期,是以报表的波动性比拟年夜。房地产企业静态报表存在滞后性,基于企业损益表和现金流量表来剖析房企的持久信誉风险往往并不成靠。

五是资产具有各别性,价值评估较为庞杂。各别性是指房地产市场中不成能有两宗完整雷同的房地产,每一宗物业在房地产市场中的位置和价值不成能与其他物业完整一样。因为投资方法的分歧,采取假设开辟、收益还原、现金流量折现、市场法等估值方式分歧,对统一资产的估值成果也不尽雷同,终极估值往往须要进行综合比拟断定。

是以鉴于房地财产务涉及信任投资的各方面,先开辟房地财产务的智能化利用,经由过程房地产试点尔后慢慢推广至其他行业是比拟好的一个路径。好比在机械感知利用方面,可应用人工智能技巧获取多维数据,助力房地财产务的投前尽调、企业画像形成和反讹诈辨别。在机械认知利用方面,可应用深度进修、强化进修、常识图谱等人工智能技巧剖析猜测宏不雅经济、区域房地产市场走势和企业财政数据等信息,为买卖敌手信誉评级和房地产投资决议计划供给参考。

2. 智能化利用的落地路线

(1)可利用的智能化技巧论述。在营业投前阶段,信任公司最焦点的工作就是经由过程尽职查询拜访、设定准进请求和科学的评审,来对营业风险进行有用把控。是以该阶段最能被应用的技巧就是机械进修技巧,应用算法和数据,使盘算机在某些场景下具有认知和判定才能,替换人脑的部门感化,可以和人一路工作,协同完成某项义务。

①机械进修的界说。机械进修(Machine Learning,ML)是一门多范畴交叉学科,涉及概率论、统计学、迫近论、凸剖析、算法庞杂度理论等多门学科,是当经验以数据情势存储,研讨算法使得盘算机可以从经验数据中进修,进修到的成果(模子)是可以对新情形(更好地)完成某个义务。依据该界说,机械进修的焦点就是模子加算法,经由过程扶植模子,应用算法来解决现实题目。

②机械进修的主流进修情势。机械进修的主流进修方法为两种,一是监视进修(supervised learning),二长短监视进修(unsupervised learning)。监视进修,即在机械进修进程中供给对错唆使。一般其实是数据组中包括终极成果(0,1)。经由过程算法让机械自我削减误差。这一类进修重要利用于分类和猜测(regression classify)。监视进修从给定的练习数据集中进修出一个函数,当新的数据到来时,可以依据这个函数猜测成果。监视进修的练习集请求是包含输进和输出,也可以说是特点和目的。练习集中的目的是由人标注的。常见的监视进修算法包含回回剖析和统计分类。

非监视进修又称回纳性进修(clustering)应用K 方法(Kmeans),树立中间(centriole),经由过程轮回和递减运算(iteration descent)来减小误差,到达分类的目标。

③机械进修的主流算法。

A. 逻辑回回(Logistic Regression,LR)。回回剖析是被用来研讨一个被说明变量(Explained Variable)与一个或多个说明变量(Explanatory Variable)之间关系的统计技巧。被说明变量有时也被称为因变量(Dependent Variable),与之相对应地,说明变量也被称为自变量(Independent Variable)。回回剖析的意义在于经由过程反复抽样获得的说明变量的已知或设定值来估量或者猜测被说明变量的总体均值。

Logistic 模子是一种广义的线性回回剖析模子,其因变量可所以二分类,也可所以多分类的。面临一个回回或者分类题目,树立价格函数,然后经由过程优化方式迭代求解出最优的模子参数。因为逻辑回回重要是针对被说明变量即响应变量为分类变量的情形,其利用范畴是当被说明变量为离散或者多分类情形。在金融范畴内,常被应用于信誉评估、资产评估、风险预警等。

B. 随机丛林(Random Forest,RF)。随机丛林是由美国科学家LeoBreiman 将其在1996 年提出的Bagging 集成进修理论与Ho 在1998 年提出的随机子空间方式相联合,于2001 年颁发的一种机械进修算法。随机丛林是一个集成进修模子,是K 个子决议计划树为基本的基础分类器,经由过程集成进修后获得的组合分类器,实质上它属于机械进修的分支——集成进修方式。当测试样本待分类时,随机丛林终极的分类构造由每个子决议计划树分类成果进行简略投票决议,简略示意图见图5,这是简略的Bagging 思惟。它包括多个由Bagging 集成进修技巧练习获得的决议计划树,当输进待分类的样本时,终极的分类成果由单个决议计划树的输出成果投票决议。随机丛林战胜了决议计划树过拟合题目,对噪声和异常值有较好的容忍性,对高维数据分类题目具有杰出的可扩大性和并行性。

其在经济金融中的利用十分普遍,随机丛林算法可被用于良多分歧的范畴。在银行范畴,它凡是被用来检测那些比通俗人更高频率应用银行办事的客户,实时了偿他们的债务,同时被用来检测那些想欺骗银行的客户。具体举例说,企业债券是我国本钱市场的主要构成部门,而信誉评级是企业债券市场快速成长的基石,有用的企业信誉评级可以进步投资资金的回笼,规避投资风险。因为企业债券信誉评级具有小样本、非线性、高维数等题目,传统的评级方式并不克不及很好地实用。

C. 支撑向量机(Support Vector Machine,SVM)。SVM 是SVM 是树立在统计进修理论的VC 维理论和构造风险最小道理基本上的一种机械进修方式,是一种经典的判别式模子,统计进修范畴的研讨中利用最为普遍的机械进修模子,常用于分类事务所属种别。公司财政评估,风险评估,资产预估、金融风险讹诈等范畴ab,也可以用于企业财政状态剖析,舆情剖析。

通俗来讲,它是一种二类分类模子,其基础模子界说为特点空间上的距离最年夜的线性分类器,其进修策略即是距离最年夜化,终极可转化为一个凸二次计划题目的求解。

D. 神经收集(Neural Network,NN)。深度进修是多层神经收集体系,已经成为从机械进修中自力出来的主要研讨范畴,有很多已经落地的成熟利用,如盘算机视觉,语音辨认,天然说话处置智能文天职析等,而且正在开启其在智能金融,智能医疗,聪明城市等范畴的利用。在金融范畴内,智能客服,用于取代人工客服,优化用户体验并进步客服效力。

神经收集进修进程是经由过程练习数据调剂神经元之间的权值(神经细胞的突触)与每个神经元的阈值,经由过程最后优化练习获得的值来反应原始数据与输出数据之间的关系映射构造。因为学到的“工具”和成果说明都是储藏在衔接值和阈值中,是以神经收集的弱说明性使其常被成“黑箱模子”。

神经收集理论常识较为艰涩难明,可是其具有很多传统机械进修不具备的上风,例如对高维数据和海量数据的处置才能,无需人工干涉地主动提取数据特点,非线性拟合才能强,更强的模仿实际场景,并模仿庞杂的人工思维方法。是以深度进修在图像处置、语音辨认、猜测剖析方面取得傲人成就,猜测证券和有价债券有用挂单报价、金融资产价钱变更猜测、市场指标数值波动性、优化投资组合等。具体举例来说,金融风险的猜测和预警须要定量剖析和定性剖析相联合,它依靠于专业的金融常识,有用的金融因子选择,即依靠于金融理论和计量技巧对汗青数据进行剖析,又依靠于实时获取并量化动态变更的金融形势和发掘金融多方面量化后数据之间的潜伏数据构造关系对将来进行判定和猜测,神经收集作为及时猜测的参考方式之一,其若干层收集隐含层可以有用发掘数据潜伏构造,并具有较好的前后时序联系关系剖析才能,是以受到金融市场的热捧和研讨。

(2)技巧的解决计划论述。对于金融营业来说,风险治理、风险订价是不变的焦点。而树立强盛的风险治理系统,尽不仅仅是做数据的搬运工,而是要将技巧利用落地,进而晋升金融办事效力。以安然信任为例,人工智能技巧已逐渐开端在房地产投前阶段有所利用,充足构建多样化的风险因子,应用安然团体独占的普遍的数据起源,经由过程机械进修模子与营业规矩经验的联合,实现智能行研、发掘现实把持人相干信息、进行财政报表再造、完美风险画像和评估典质物价值等方面的智能化。

①开展智能行研。应用年夜数据、人工智能和AI 模子,可普遍利用与宏不雅经济、房地产区域尊如研讨等范畴,以增添研讨的广度并进步研讨的效力。

宏不雅经济研讨方面,可拔取经济基础面、货泉与活动性、财务等经济指标,并联合中心主要会议精力、货泉和财务政策标的目的以及监管政策走向等其他影响因子进行综合剖析,经由过程构建AI 智能剖析模子并进行不竭迭代和机械进修,主动天生宏不雅经济总体运行趋向、要害指标猜测和政策影响等研讨剖析陈述,终极利用于帮助公司投资策略修订等。

在房地产区域准进选择上,以今朝区域可得数据为基本,根据专家经验、AI 模子等鉴定某年行业的4 个种别回属(优先开展,适度支撑,谨慎合作与全力退出)。跟着样本数目的增添,行业数据散布趋于稳固,样本能供给给更多的信息供AI 模子进修,模子机能会进一步晋升。

在具体房地产行业研讨方面,AI 模子中可拔取各城市的生齿、经济总量、财产构造、收进程度等城市成长类指标和拿地、库存、投资、市场供需状态等房地产行业数据,并联合调控政策严格水平、城市能级及区位等其他主要影响身分,终极输出各城市的市场特点、风险状态和可能的展业方法,终极利用于帮助判定该城市是否投资准进和具体项目投前决议计划剖析之中。

②发掘房地产企业隐形欠债、现实把持人相干情形等信息数据。房地产行业属典范的本钱密集型和高欠债行业,企业财政杠杆相对较高,充足懂得企业隐形债务情形、现实把持人操行和作风对于房地产投资决议计划具有主要意义。传统风控做法往往是经由过程持久沟通和接触客户慢慢树立主不雅意识和判定,必定水平上缺少客不雅数据的支持,评估成果受到少数营业职员的影响较年夜。以年夜数据和AI 技巧为基本的智能信贷技巧,可以全方位捕获到网上买卖信息、运营商数据、社交信息等弱金融数据,经由过程年夜数据交叉验证,让客户画像更精准立体,从而助力房地财产务的投前尽调、企业画像形成和反讹诈辨别。

例如,Facebook 的一项统计表白,一小我在互联网上点赞的数目跨越60 次,人工智能体系对这小我品性的评判正确度就可以高达86%。引进AI 技巧后,可以经由过程年夜数据引擎、数据清洗等方式,查询告贷人(现实把持人)国民银行征信、全国工商信息网、全法律王法公法院被履行网、地盘资本局网站、交通出行记载、网上花费记载、电信记载、社交记载等多维信息(可以经由过程网签授权解决正当性题目),并对大批汗青行动形成的信息进行量化比对评判,从而对现实把持人的财政状态和操行等作出相对较为客不雅的评估。别的,经由过程文本发掘、语音和图像辨认等技巧,还可以从房地产企业汗青信息快照、外部数据中深刻发掘相干企业信息,为后续周全深刻的信誉剖析供给充分且要害的数据。

③应用人工智能技巧进行财政报表再造。财政报表反应了企业财政状态和经营结果,是投资者作出公道投资决议计划的主要条件。但企业管帐职员在进行账务处置时,往往会基于各类原因对一些管帐数据进行报酬判定、调剂及选择性表露,一旦处置不妥就会在很年夜水平上导致财政信息掉真。别的,管帐处置须要依据国度管帐政策、律例轨制进行,但因为某些营业的特别性,管帐估量、判定与计量也会变得不是很靠得住。应用决议计划树,神经收集和随机丛林机械进修算法对企业财政陈述进行再造,可以经由过程报表项目标勾稽关系发明可能存在虚伪或过错的财政数据,也可以依照模子的设置前提将财政报表进行恰当的调剂和处置,为投资决议计划供给有用根据。

例如,可以联合现有EXCEL报表解析、PDF或纸质报表OCR技巧解析,完成报表模板间转换和进库,在进库的同时针对报表逻辑关系进行主动校验,各因子指标主动盘算,并给出修正建议,以实现数据构造尺度化,晋升财政数据质量。

对报表主动盘算出的因子,按资产质量、盈利才能、偿债才能等规矩进行分辨回类。针对财政报表中的重点指标及行业特别性指标,可基于上市公司公然财政数据及企业自身积聚数据,联合智能模子剖析功效,树立风险权重评估系统,对相干指标及财报整体健康度进行打分评估。

对于要害指标及整体财政健康呈现风险预警的,可基于行业尺度数据区间,联合预警风险的因子与其他因子及科目间的联系关系关系,对科目数据进行再造调剂,供给给应用者具有可对照参考的反掩饰报表。

此外,还可以采取企业间对标方法,主动对标地点细分行业的龙头企业,并实现对标成果的可视化和数据化。

④构建企业层和项目层AI 评估模子,完美风险画像。对企业及项目进行周全风险评估是房地产项目投前的重点和焦点,该环节涉及诸多评估身分和影响因子。传统金融风控的做法,须要前中后台亲密共同供给大批风险评估素材,也须要评审职员的大批经验积聚,但在客不雅上也存在各评审职员审批尺度不同一的题目。现在,可经由过程构架AI 评估模子评判企业层和项目层存在的风险,从而进一步完美风险画像。

在企业层面,可选择资产范围、总收进、净利润、活动比率、毛利率等重要财政指标,经由过程机械进修等算法构建AI 模子,对金融企业重要买卖敌手进行风险画像并履行排序。

在项目层面,应用Logistic 回回、随机丛林、人工神经收集、遗传算法等智能技巧构建企业及项目评估模子,并经由过程不竭迭代对模子进行优化,终极刻画出投资项目标风险画像。当企业提出融资需求申请时,体系将主动与该客户的行动画像进行特点比对,得出项目综合风险、项目自偿性、项目预评估结论和项目标退出预警情形,从而年夜年夜晋升投前决议计划的效力和精准风控的程度。

⑤科学高效评估典质物价值。对于房地产投资而言,典质物价值评估既是投前的主要决议计划根据,也是投后监测的主要内容。采取市场比拟法、本钱剖析法等科学的评估方式对典质地盘及在建工程进行实时、动态、公道、客不雅、公允地评估,成为金融机构增强风险治理的主要环节。

人工智能利用方面,可应用朴实贝叶斯等多种机械进修算法树立并连续优化典质物价值评估模子,并联合估价师经验映射表,形成典质物价值、活动性和瑕疵等全方位评估陈述,从而实现对典质物价值的科学高效估值。

(3)技巧办事供给商的先容。投前的风险评估应用的智能技巧是公然的模子技巧,焦点是数据的质量,是以供给数据供给商供参考。

(课题牵头单元:安然信任有限义务公司 )

摘自:《2018年信任业专题研讨陈述》返回搜狐,查看更多

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艰难一年 | 华夏幸福正前方

原题目:艰巨一年 | 华夏幸福正前方

编者按:我们处在一个前所未有的立异时期,猜测将来已经很是艰巨,要若何才干做到更进一步——重构将来?对于房地产行业的将来,这是一个特殊的命题,所有人都有本身的判定,每一家企业都在调剂自身的计谋和模式。无论若何,一切关于将来的料想,想要重构将来,都应是基于曩昔的经验和总结。

故此,不雅点地产新媒体旗下研讨团队——不雅点指数,经由过程剖析标杆房企2018年经营策略和事迹表示,重磅推出“艰巨一年”系列深度报道,让我们一路往察看,这些房企如何应对艰巨的2018年?又为2019年打下了什么样的基本?他们如何重构本身的将来?

不雅点指数“就像在绝壁边上探索前行,你永远不知道向前一步是幸福仍是深渊”。

当众销毁欠条、转行房地产、盘下“硬骨头”固安……王文学的前半生似乎都在绝壁边上彷徨,但始终有惊无险。

2018年,51岁的王文学又将本身推向了迷雾重重的山间,但这一次,他的正前方毕竟是幸福仍是险途,却不得而知。

“发卖2100亿元,50%源自于非京津冀区域”,这是华夏幸福在2018年头定下的目的。可喜的是,这一年,华夏幸福的产城异地复制取得明显后果,仅上半年,京津冀以外区域的焦点营业发卖额占比为38.63%。

但这一年,是房地产调控最为密集的一年,也是楼市的艰巨一年,重仓环京的华夏幸福几次传来资金严重与人事情动的新闻。

华夏幸福的正前方似乎布满了未知,但王文学却不害怕未知:“凡是巨大的事业城市阅历患难,不会一帆风顺,我们要有愚公一样的保持,保持心中的幻想。”

产城模式得与掉

以北京为出发点,沿着京开高速向南行驶,很轻易被正前方的年夜红色告白牌吸引。

一个穿戴玄色西服的老外抱着手中的牌子畅怀年夜笑,用白色宋体写的“我爱北京天安门正南50公里”几个年夜字,在红色布景的烘托下十分显眼。

或许,年夜大都外埠人对固安的认知,恰是从这块告白牌开端的。

从2002年起,华夏幸福以固安为出发点,开端摸索财产新城模式,十六年后,王文学在华夏幸福的股东年夜会上说道:“选择财产新城,此生无悔。”

从“固守京城”到周全结构,王文学一手打造的产城帝国或允许以分为两个阶段。

以北京城为中间,在环京区域树立起牢固的“护城河”,这是华夏幸福财产新城模式的第一阶段。

从2002年到2015年的十四年间,华夏幸福成为了名副实在的“环京年夜田主”,几乎70%的项目和地盘都位于环京地带。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

2016年,华夏幸福走出苦守十余年的一方六合,初次结构华夏城市群以及珠三角区域,产城模式进进了第二阶段。

随后的两年,华夏幸福产城异地复制的程序不竭加速。

华夏幸福董秘林成红在四月份的事迹会上流露,2018年2100亿元发卖目的中,计划50%源自于非京津冀区域。

据不雅点指数颁布,2018年上半年,华夏幸福实现发卖额805.04亿元,较上年同期增加 15.63%,此中,财产新城营业园区结算收进额151.44亿元,占总发卖额的18.81%。

分区域而言,华夏幸福在京津冀以外区域发卖面积为325万平方米,占总发卖面积比例的45.68%,较往年同期增加293.88%;而京津冀以外区域的焦点营业发卖额占比则到达 38.63%,较往年同期晋升25个百分点。

不到三年的时光,华夏幸福实现了从津京冀地带向长三角城市群、华夏城市群、粤港澳年夜湾区等经济圈的结构。

即便如斯,华夏幸福产城模式的正前方依旧不开阔爽朗,究竟在这场与时光、政策和市场的比赛中,华夏幸福像是带着“桎梏”前行。

一方面,华夏幸福的这种产城模式对政策的依靠性极高,是以,一旦政策改变,就会带来宏大的不断定性;另一方面,这种模式的前期投进年夜,且前期开辟的各项用度均由华夏幸福自行承担。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

“签约的项目是作为一个池子储蓄在那边,在适合的处所公司便把适合的项目领导到财产新城里……所以,签约投资额是一个池子的概念,我们会每年慢慢依照我们的指标、进度、批复,依照我们资本情形,慢慢地把它落到我们的项目里。”在2016年的股东年夜会上,华夏幸福治理层曾如是表现。

换个角度看,储蓄“池子”就意味着华夏幸福前期须投进大批的资金进行收储、打造,同时更要承担招商引资的风险,一旦“池子”无法装满,就必需自行承担“空池子”的风险。

从华夏幸福的财报获悉,2018年上半年应收账款为281.45亿元,占总资产7.27%,同比上升48.84%。华夏幸福表现,应收账款增添重要是与当局结算园区收进所致。

这种不克不及实时买单的方法,轻易造成华夏幸福的资金链紧绷。2017年全年,华夏幸福实现营业收进596.35亿元,净利润为88.07亿元,但经营运动发生的现金流量净额却为-162.28亿元,是近三年来初次为负。

2018年第一季度,华夏幸福经营运动发生的现金流量净额仍为负值,即-96.03亿元,第二季度末则为-78.18亿元,第三季度末则为-76.60亿元。

“二股东”安然资管

“公司的财产园区营业具有投资金额年夜、营业周期长、营业环节庞杂的特色。”

现实上,华夏幸福已察觉出题目地点,并在2017年年报中认可当前营业所面对的各种际遇。所以,为了走出迷雾山间,阔别险途,华夏幸福必需在园区结算收进到临前,找到新的资金源。

2017年全年,华夏幸福的融资总额为1105.43亿元,此中银行贷款余额412.48亿元,债券期末余额489.55亿元,信任、资管等其他融资余额203.4亿元。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

持久以来靠告贷“保持生计”,就导致华夏幸福的欠债常年高居不下。2017年,华夏幸福的总欠债为3048.32亿元,同比增加43.88%,截至2018年9月30日,总欠债为3355.07亿元,与年头比拟增加了306.75亿元,欠债率84.43%。

可是,当一个绊脚石呈现的时辰,往往意味着前方可能存在更多的绊脚石。

“银行结束开辟贷”、“华夏幸福资金链断裂”等新闻在2018年开年陆续从坊间传来。为懂得决资金题目,51岁的王文学不得不将本身一手创立的宏大地产王国切割开来。

2018年7月,华夏控股向安然资管协定让渡其持有的华夏幸福5.8亿股股票,占华夏幸福总股本的19.70%,让渡价款为137.7亿元。

本次权益变更后,华夏控股及一致举动人鼎基本钱的持股比例由62.37%变为42.67%,安然资管的持股比例为19.88%。

中国安然的引进,让华夏幸福在债务眼前得以喘气,但跟着“二股东”一路来的,还有人事年夜调剂和权利再均衡。

9月13日,安然人寿提名孟森、王威作为第六届董事会董事候选人。随后,有风闻表现,安然的马明哲力邀华润团体助理总司理、华润置地履行董事吴向东担负华夏幸福高管,一同前去的还有华润置地有限公司履行董事、高等副总裁、首席财政官俞建。

12月4日,俞建获任为华夏幸福联席总裁,分担财政及融资等营业。随后,吴向东去职且加盟华夏幸福的新闻迹近落地。

王文学或许喜忧各半,究竟在这场出让了权益的重年夜重组后,稳住了阵脚,但他宏大的地产帝国,仍然须要拨正标的目的。

安然加盟后,华夏幸福还将财产小镇整体并进了财产新城团体,还传出裁撤京南团体的新闻。

彼时,熟习华夏幸福的人士向不雅点指数表现:“京南团体是华夏幸福的重镇,是不成能被裁撤的,只是因为异地复制更须要人,所以优化一下构造。”

艰巨的一年,在华夏幸福的正前方,是财产新城的模式新局,是资金补给的不断定,更是与安然之间的磨合之径。

幸福正前方

王文学历来都不是把盼望依靠在别人身上的人。

华夏幸福在财报中曾表现,“财产园区开辟营业和房地财产务相辅相成,互相增进”。华夏幸福称,公司经由过程开展财产园区营业,对委托区域进行整体计划,完美区域基本举措措施、公共举措措施扶植,经由过程财产成长办事和园区运营办事实现区域财产、生齿的导进,晋升区域价值,发明房地产、贸易等第三财产花费需求;公司经由过程开展房地财产务,为地点园区供给更好地栖身情况,办事财产生齿,晋升区域粘性。

现实上,恰是因为华夏幸福与当局合作开辟财产新城,是以,这家企业在拿处所面相较于其他任何房企都有尽对的上风,以至于华夏幸福不消拿贵地,更不消“囤粮过冬”。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

有市场人士剖析称,这种模式凡是是与当局签署了排他性协定,协定中凡是会商定必定数目的地盘供公司做前期开辟扶植,是以华夏幸福在拿处所面基础上没有竞争者,可以连续以低价获取地盘。

据不雅点指数不完整统计,2018年全年,华夏幸福新增地盘储蓄257.94万平方米,但全年地盘成交用度总额仅为102.47亿元。

比拟之下,“龙头房企”万科在地盘方面的花销要比华夏幸福多得多。2018年全年,万科新增项目241个,总建筑面积达5070.5万平方米,需付出的权益地价到达1659.82亿元。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

有了“先天上风”,华夏幸福在室第开辟和发卖方面显得如鱼得水。

单从华夏幸福的室第发卖额来看,2017年为1200.51亿元,同比增加26.5%,2016年、2015年分辨增加66.30%、41.16%。

据不雅点指数统计,2018年全年,华夏幸福在房地产发卖方面录得发卖金额1660.0亿元。而2018年上半年,华夏幸福的财产园区配套室第实现签约发卖额638.12 亿元,占上半年总发卖额805.04亿元的79.27%,2017年,室第发卖额则占总发卖额的78.87%。

近六年,华夏幸福的室第发卖额与总发卖额之间比例均在60%以上,无疑为华夏幸福的产城营业供给了必定的资金储蓄。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

但不雅点指数也统计发明,华夏幸福在2018年的房企月度发卖排名中的表示并不平衡,而在2018年这个以范围措辞、以发卖额为年夜的行业,失落出了房地产发卖TOP10的华夏幸福,若何重提速度,若何为产城营业蓄力,依旧是幸福正前方的宏大挑衅。

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艰难一年 | 华夏幸福正前方

原题目:艰巨一年 | 华夏幸福正前方

编者按:我们处在一个前所未有的立异时期,猜测将来已经很是艰巨,要若何才干做到更进一步——重构将来?对于房地产行业的将来,这是一个特殊的命题,所有人都有本身的判定,每一家企业都在调剂自身的计谋和模式。无论若何,一切关于将来的料想,想要重构将来,都应是基于曩昔的经验和总结。

故此,不雅点地产新媒体旗下研讨团队——不雅点指数,经由过程剖析标杆房企2018年经营策略和事迹表示,重磅推出“艰巨一年”系列深度报道,让我们一路往察看,这些房企如何应对艰巨的2018年?又为2019年打下了什么样的基本?他们如何重构本身的将来?

不雅点指数“就像在绝壁边上探索前行,你永远不知道向前一步是幸福仍是深渊”。

当众销毁欠条、转行房地产、盘下“硬骨头”固安……王文学的前半生似乎都在绝壁边上彷徨,但始终有惊无险。

2018年,51岁的王文学又将本身推向了迷雾重重的山间,但这一次,他的正前方毕竟是幸福仍是险途,却不得而知。

“发卖2100亿元,50%源自于非京津冀区域”,这是华夏幸福在2018年头定下的目的。可喜的是,这一年,华夏幸福的产城异地复制取得明显后果,仅上半年,京津冀以外区域的焦点营业发卖额占比为38.63%。

但这一年,是房地产调控最为密集的一年,也是楼市的艰巨一年,重仓环京的华夏幸福几次传来资金严重与人事情动的新闻。

华夏幸福的正前方似乎布满了未知,但王文学却不害怕未知:“凡是巨大的事业城市阅历患难,不会一帆风顺,我们要有愚公一样的保持,保持心中的幻想。”

产城模式得与掉

以北京为出发点,沿着京开高速向南行驶,很轻易被正前方的年夜红色告白牌吸引。

一个穿戴玄色西服的老外抱着手中的牌子畅怀年夜笑,用白色宋体写的“我爱北京天安门正南50公里”几个年夜字,在红色布景的烘托下十分显眼。

或许,年夜大都外埠人对固安的认知,恰是从这块告白牌开端的。

从2002年起,华夏幸福以固安为出发点,开端摸索财产新城模式,十六年后,王文学在华夏幸福的股东年夜会上说道:“选择财产新城,此生无悔。”

从“固守京城”到周全结构,王文学一手打造的产城帝国或允许以分为两个阶段。

以北京城为中间,在环京区域树立起牢固的“护城河”,这是华夏幸福财产新城模式的第一阶段。

从2002年到2015年的十四年间,华夏幸福成为了名副实在的“环京年夜田主”,几乎70%的项目和地盘都位于环京地带。

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2016年,华夏幸福走出苦守十余年的一方六合,初次结构华夏城市群以及珠三角区域,产城模式进进了第二阶段。

随后的两年,华夏幸福产城异地复制的程序不竭加速。

华夏幸福董秘林成红在四月份的事迹会上流露,2018年2100亿元发卖目的中,计划50%源自于非京津冀区域。

据不雅点指数颁布,2018年上半年,华夏幸福实现发卖额805.04亿元,较上年同期增加 15.63%,此中,财产新城营业园区结算收进额151.44亿元,占总发卖额的18.81%。

分区域而言,华夏幸福在京津冀以外区域发卖面积为325万平方米,占总发卖面积比例的45.68%,较往年同期增加293.88%;而京津冀以外区域的焦点营业发卖额占比则到达 38.63%,较往年同期晋升25个百分点。

不到三年的时光,华夏幸福实现了从津京冀地带向长三角城市群、华夏城市群、粤港澳年夜湾区等经济圈的结构。

即便如斯,华夏幸福产城模式的正前方依旧不开阔爽朗,究竟在这场与时光、政策和市场的比赛中,华夏幸福像是带着“桎梏”前行。

一方面,华夏幸福的这种产城模式对政策的依靠性极高,是以,一旦政策改变,就会带来宏大的不断定性;另一方面,这种模式的前期投进年夜,且前期开辟的各项用度均由华夏幸福自行承担。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

“签约的项目是作为一个池子储蓄在那边,在适合的处所公司便把适合的项目领导到财产新城里……所以,签约投资额是一个池子的概念,我们会每年慢慢依照我们的指标、进度、批复,依照我们资本情形,慢慢地把它落到我们的项目里。”在2016年的股东年夜会上,华夏幸福治理层曾如是表现。

换个角度看,储蓄“池子”就意味着华夏幸福前期须投进大批的资金进行收储、打造,同时更要承担招商引资的风险,一旦“池子”无法装满,就必需自行承担“空池子”的风险。

从华夏幸福的财报获悉,2018年上半年应收账款为281.45亿元,占总资产7.27%,同比上升48.84%。华夏幸福表现,应收账款增添重要是与当局结算园区收进所致。

这种不克不及实时买单的方法,轻易造成华夏幸福的资金链紧绷。2017年全年,华夏幸福实现营业收进596.35亿元,净利润为88.07亿元,但经营运动发生的现金流量净额却为-162.28亿元,是近三年来初次为负。

2018年第一季度,华夏幸福经营运动发生的现金流量净额仍为负值,即-96.03亿元,第二季度末则为-78.18亿元,第三季度末则为-76.60亿元。

“二股东”安然资管

“公司的财产园区营业具有投资金额年夜、营业周期长、营业环节庞杂的特色。”

现实上,华夏幸福已察觉出题目地点,并在2017年年报中认可当前营业所面对的各种际遇。所以,为了走出迷雾山间,阔别险途,华夏幸福必需在园区结算收进到临前,找到新的资金源。

2017年全年,华夏幸福的融资总额为1105.43亿元,此中银行贷款余额412.48亿元,债券期末余额489.55亿元,信任、资管等其他融资余额203.4亿元。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

持久以来靠告贷“保持生计”,就导致华夏幸福的欠债常年高居不下。2017年,华夏幸福的总欠债为3048.32亿元,同比增加43.88%,截至2018年9月30日,总欠债为3355.07亿元,与年头比拟增加了306.75亿元,欠债率84.43%。

可是,当一个绊脚石呈现的时辰,往往意味着前方可能存在更多的绊脚石。

“银行结束开辟贷”、“华夏幸福资金链断裂”等新闻在2018年开年陆续从坊间传来。为懂得决资金题目,51岁的王文学不得不将本身一手创立的宏大地产王国切割开来。

2018年7月,华夏控股向安然资管协定让渡其持有的华夏幸福5.8亿股股票,占华夏幸福总股本的19.70%,让渡价款为137.7亿元。

本次权益变更后,华夏控股及一致举动人鼎基本钱的持股比例由62.37%变为42.67%,安然资管的持股比例为19.88%。

中国安然的引进,让华夏幸福在债务眼前得以喘气,但跟着“二股东”一路来的,还有人事年夜调剂和权利再均衡。

9月13日,安然人寿提名孟森、王威作为第六届董事会董事候选人。随后,有风闻表现,安然的马明哲力邀华润团体助理总司理、华润置地履行董事吴向东担负华夏幸福高管,一同前去的还有华润置地有限公司履行董事、高等副总裁、首席财政官俞建。

12月4日,俞建获任为华夏幸福联席总裁,分担财政及融资等营业。随后,吴向东去职且加盟华夏幸福的新闻迹近落地。

王文学或许喜忧各半,究竟在这场出让了权益的重年夜重组后,稳住了阵脚,但他宏大的地产帝国,仍然须要拨正标的目的。

安然加盟后,华夏幸福还将财产小镇整体并进了财产新城团体,还传出裁撤京南团体的新闻。

彼时,熟习华夏幸福的人士向不雅点指数表现:“京南团体是华夏幸福的重镇,是不成能被裁撤的,只是因为异地复制更须要人,所以优化一下构造。”

艰巨的一年,在华夏幸福的正前方,是财产新城的模式新局,是资金补给的不断定,更是与安然之间的磨合之径。

幸福正前方

王文学历来都不是把盼望依靠在别人身上的人。

华夏幸福在财报中曾表现,“财产园区开辟营业和房地财产务相辅相成,互相增进”。华夏幸福称,公司经由过程开展财产园区营业,对委托区域进行整体计划,完美区域基本举措措施、公共举措措施扶植,经由过程财产成长办事和园区运营办事实现区域财产、生齿的导进,晋升区域价值,发明房地产、贸易等第三财产花费需求;公司经由过程开展房地财产务,为地点园区供给更好地栖身情况,办事财产生齿,晋升区域粘性。

现实上,恰是因为华夏幸福与当局合作开辟财产新城,是以,这家企业在拿处所面相较于其他任何房企都有尽对的上风,以至于华夏幸福不消拿贵地,更不消“囤粮过冬”。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

有市场人士剖析称,这种模式凡是是与当局签署了排他性协定,协定中凡是会商定必定数目的地盘供公司做前期开辟扶植,是以华夏幸福在拿处所面基础上没有竞争者,可以连续以低价获取地盘。

据不雅点指数不完整统计,2018年全年,华夏幸福新增地盘储蓄257.94万平方米,但全年地盘成交用度总额仅为102.47亿元。

比拟之下,“龙头房企”万科在地盘方面的花销要比华夏幸福多得多。2018年全年,万科新增项目241个,总建筑面积达5070.5万平方米,需付出的权益地价到达1659.82亿元。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

有了“先天上风”,华夏幸福在室第开辟和发卖方面显得如鱼得水。

单从华夏幸福的室第发卖额来看,2017年为1200.51亿元,同比增加26.5%,2016年、2015年分辨增加66.30%、41.16%。

据不雅点指数统计,2018年全年,华夏幸福在房地产发卖方面录得发卖金额1660.0亿元。而2018年上半年,华夏幸福的财产园区配套室第实现签约发卖额638.12 亿元,占上半年总发卖额805.04亿元的79.27%,2017年,室第发卖额则占总发卖额的78.87%。

近六年,华夏幸福的室第发卖额与总发卖额之间比例均在60%以上,无疑为华夏幸福的产城营业供给了必定的资金储蓄。

数据起源:企业财报、不雅点指数收拾

但不雅点指数也统计发明,华夏幸福在2018年的房企月度发卖排名中的表示并不平衡,而在2018年这个以范围措辞、以发卖额为年夜的行业,失落出了房地产发卖TOP10的华夏幸福,若何重提速度,若何为产城营业蓄力,依旧是幸福正前方的宏大挑衅。

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新加坡房屋销售遭“腰斩”!建筑商对中国依赖,与政府期待相背?

原题目:新加坡衡宇发卖遭“腰斩”!建筑商对中国依靠,与当局等待相背?

据彭博社1月15日报道,在阅历了本年前两个季度的暴涨之后,本年第三季度新加坡室第价钱的涨幅年夜幅收窄,而第四时度则呈现了6个季度以来初次下跌。彭博指出,新加坡本周二(1月15日)宣布的一份声显明示,2018年12月份新加坡开辟商仅发卖了602套房,而11月的发卖额为1201套,也就是说,12月份新加坡衡宇发卖量已经降至11月的一半。而因为第三、第四时度新加坡的衡宇发卖量年夜幅削减,本年新加坡衡宇发卖总量为9246套。

这是否意味着,跟着其他国度楼市降温,新加坡的楼市也开端降温了呢?事实可能并非如斯。固然往年12月份新加坡衡宇发卖量与11月份比拟减半,可是这还是自2012年以来,新加坡衡宇发卖量最高的一个月。彭博指出,12月份新加坡楼市数据低迷并层见迭出,由于12月份投资者都放假过圣诞节或放冷假了,是以12月份的数据凡是都较为低迷。

此前因为新加坡的房市太火爆,导致其私家室第价钱1年上涨9.1%,这种情形令新加坡当局终于出手为楼市降温。2018年7月份,为了限制热忱的中国买家,新加坡当局表现,将把额外买家印花税税率上调5%至15%,同时收紧贷款限额。不外有剖析以为,新加坡房地产的需求过高,当局的这一举动只能临时降温。公然,该政策出台后,7月份衡宇发卖额飙升至年内新高,此后几个月固然有所放缓,可是11月份投资者又卷土重来。直到12月份来自中国等地的买家离场,新加坡的市场才再度放缓。

除了克制需求外,增添供给也能很有需要。不外据彭博报道,新加坡的新建项目很是少,可是其衡宇建筑商却还在想方想法卖出更多衡宇,这一举措可能会导致该国衡宇价钱持续上升,而这也恰是衡宇建筑商想看到的。不外这与该国当局的做法实在截然不同,当局正想方想法克制中国买家的投资热忱,而该国建筑商却对中国投资者越来越依靠,确切有点讥讽。返回搜狐,查看更多

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